Tháng 1: Gói tiền trăm(k) tỷ
Ngày 30/1, Chính phủ công bố gói hỗ trợ kinh tế trị giá 350k tỷ VNĐ (được xem là gói hỗ trợ lớn nhất từ trước tới nay) mà tới 1/3 được chi cho phát triển cơ sở hạ tầng. Trong khi tỷ lệ giải ngân thực tế chưa được như kỳ vọng, thông tin tại thời điểm đó có thể xem là sự kiện nổi bật nhất trong tháng, đem lại nhiều kỳ vọng cho thị trường, và xứng đáng được nằm trên vụ bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm với hệ lụy kéo giá BĐS khu vực xung quanh cho xứng với lô đất vàng trị giá cao nhất là 2.4 tỷ VNĐ/m2. Tiền lệ xấu này cũng đã dẫn tới yêu cầu sửa ngay Luật đấu giá để giữ được thượng tôn pháp luật, và ngay sau đấy thì người thực hiện cũng đã phải trả giá vào tháng 4, dù với một lý do khác.
Tháng 2: Sốt đất sau Tết
Mức độ quan tâm ghi nhận trên trang Batdongsancomvn ghi nhận tăng trưởng hơn 3 lần ngay sau Tết với 70% người được khảo sát chọn giải ngân vào BĐS – đây là mặt bằng chung, còn chắc ace môi giới sẽ cảm nhận rõ nhất ở các khu vực khác nhau. Mặc dù vùng đỉnh quan tâm được ghi nhận vào khoảng tháng 3, cú shock quan tâm kèm theo mức tăng giá mạnh đoạn này đã báo hiệu nhiều tín hiệu rủi ro cho những loại hình đầu cơ như đất nền mà rất tiếc, vẫn nhiều người đã bỏ qua và đu BĐS ngay vùng đỉnh. Mua bằng tiền thịt và không gặp thanh khoản còn đỡ chứ mua bằng vốn vay thì sẽ lại được giao dịch…bán cắt lỗ kèm với mấy ông bán cắt lãi trá hình vào nửa cuối năm.
Tháng 3: Mở cửa hậu dịch
Ngày 15/3, Việt Nam chính thức mở cửa hoạt động du lịch trong trạng thái bình thường mới. Cùng với việc người dân trở lại làm việc bình thường sau Tết và doanh nghiệp cũng có xu hướng kinh doanh trở lại, các tín hiệu đã đầy đủ manh nha cho 1 đợt phục hồi mạnh ở BĐS cho thuê. Tháng này cũng chứng kiến nhiều sự kiện quan trọng như FED tăng lãi suất cơ bản lần đầu tiên từ 2018, lượt quan tâm BĐS chính thức tạo đỉnh, và thêm các địa phương siết phân lô bán nền. Sẽ là thiếu sót nếu không đề cập tới vụ khởi tố 1 Chủ tịch FLC về việc thao túng TTCK, tuy nhiên với portfolio thiên về BĐS nghỉ dưỡng thì có lẽ sự kiện này sẽ phù hợp để cho vào top ảnh hưởng TTCK hơn…
Tháng 4: Kiểm soát tín dụng
Ngày 6/4, SBV đưa ra công văn 1976/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng cho vay, ngay sau những tín hiệu đầu tiên từ FED và mức tăng tín dụng có phần hơi nhanh trong quý 1/22 (5.04% vs. 1.26% năm ngoái). Đợt siết bất kể đối tượng vay là người mua ở thực, người đầu cơ hay CĐT này có phần không hợp lý, và có ảnh hưởng không nhỏ tới mọi người chơi trong phần còn lại của năm. Tháng này cũng chứng kiến vụ khởi tố Lãnh đạo Tập đoàn THM với các loạt sai phạm trong việc huy động trái phiếu với quy mô lên tới hơn 10k tỷ đồng. Vụ việc này cũng đánh tiếng cho các nhà phát hành trái phiếu trong thời gian sau, khi quy mô các quý liền sau ngày càng sụt giảm và tới cuối năm việc mua lại trái phiếu diễn ra thường xuyên như 1 giải pháp để chủ động tránh sự điều tra của các cơ quan quản lý…
Tháng 5: Cho thuê phục hồi
Với sự sụt giảm mạnh từ BĐS bán, BĐS thuê trở thành ngôi sao trong năm nay với sự tăng trưởng ấn tượng trên toàn bộ các loại hình BĐS, từ chung cư tới nhà phố - thậm chí giai đoạn này có những khu vực chứng kiến mức tăng trưởng gấp đôi so với cùng kỳ và là nguồn cứu cánh cho nhiều ace môi giới với đủ sự nhạy bén. Dù trên 1 giao dịch thường cho thuê kiếm được ít hơn mua bán nhưng mình được biết có những ace kiếm cả chục giao dịch mỗi tháng rất easy trong giai đoạn này. Đợt tăng trưởng này đương nhiên kéo theo sự tăng giá sau đó và là nỗi ác mộng cho những người tìm kiếm nhà muộn, ví dụ khi mới di chuyển từ tỉnh khác về thành phố trung tâm. “Đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn” lại cực kỳ chuẩn xác lúc này.
Tháng 6: Hoàn thiện chính sách
Ngày 16/6, Bộ Chính trị ban hành kế hoạch thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW với nhiều tham vọng về việc hoàn thiện chính sách, thể chế về thị trường BĐS. Trong nhiều định hướng chung được đưa ra như bỏ khung giá đất để xác định giá thị trường, đánh thuế BĐS, quy định cụ thể phương án tái định cư… ta có thể thấy các cam kết cụ thể về thời gian thể hiện quyết tâm điều hành như hoàn thành Luật đất đai năm 2023, hoàn thành CSDL về đất đai năm 2025 hay hoàn thành hệ thống pháp luật về BĐS vào 2030. Tháng này cũng chứng kiến lượt quan tâm đất nền tiếp tục sụt giảm, nhưng vẫn ở mức cao hơn trước dịch và khi khảo sát ace môi giới BĐS, đa phần vẫn kỳ vọng đất nền là loại hình sẽ ngon nhất vào cuối năm, một kỳ vọng đã không trở thành hiện thực.
Tháng 7: Chung cư tăng trưởng
Chung cư có một pha tăng tương đối ổn, đặc biệt là ở Hà Nội khi giá tăng từ 5-15% so với cùng kỳ năm trước và mức độ quan tâm tăng trưởng 1 chữ số, quá ổn khi so với đất nền ở giai đoạn này. Mặc dù việc bán ở mức giá cao giai đoạn này tương đối dễ, việc tăng giá chung cư (đặc biệt là thứ cấp) khó có thể bền khi bản chất chung cư là một loại hình BĐS khấu hao lớn theo thời gian và trong trường hợp dự thảo áp niên hạn sở hữu chung cư trở thành sự thật (việc mà người dân còn đang có những ý kiến trái chiều khi số đồng ý ngang với số phản đối theo khảo sát quy mô 1k người lại của trang công ty nhà) thì trend này có lẽ sẽ diễn ra sớm hơn khi giá trị sở hữu một tài sản gần hết niên hạn sử dụng, về lý thuyết, không thể tăng được.
Tháng 8: Nhà ở xã hội (NOXH)
Ngày 1/8, Thủ tướng Việt Nam giao cho Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng đề án 1 triệu căn hộ NOXH tới năm 2030 trong 1 hội nghị thúc đẩy loại hình BĐS này, và cũng ngay trong hôm đó, loạt Chủ Đầu tư BĐS thuộc hàng lớn nhất đã thay nhau đưa ra cam kết xây dựng dự án NOXH trong thời gian tới. Các cam kết mạnh mẽ này được đưa ra vào thời điểm thị trường mua bán BĐS bị nghẽn, CĐT khát vốn + không giải quyết được pháp lý cho các dự án tồn đọng và dù là một bước đi hợp thời, nhưng vẫn gặp nhiều vướng mắc trong quá trình xin thủ tục đầu tư và mua/bán/thuê…Trên thực tế tới hết năm nay cả nước mới có khoảng 300+ dự án vào >150k căn và ngay cả với 400+ dự án đang triển khai với cung tiềm năng 450k căn, khoảng cách vẫn còn khá lớn so với mục tiêu 1 triệu.
Tháng 9: Xây dựng dự thảo
Tháng 9 đánh dấu việc Bộ Xây dựng lấy ý kiến cho loạt dự thảo liên quan tới việc sửa đổi các bộ Luật quan trọng liên quan tới thị trường BĐS như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản. Việc các dự thảo này có trở thành hiện thực không vẫn là một ẩn số và năm sau chắc chắn sẽ chứng kiến những biến động nhất định khi việc thay đổi các điều trong Luật trở thành hiện thực. Đây cũng là tháng chứng kiến lần đầu tiên sau 1 thời gian dài SBV tăng lãi suất điều hành (vào thời điểm sử dụng công cụ dự trữ ngoại hối đã tới hạn) và việc tái phân bổ hạn mức tín dụng cho loạt ngân hàng còn khả năng nhưng đã hết hạn mức tín dụng trong quý 3. Xin một note nhỏ nữa với việc 1 công ty Proptech đóng cửa – dù không thể mang tính đại diện nhưng cũng phần nào thể hiện xu hướng gồng không nổi của các sàn khi tình trạng thiếu giao dịch thừa nhân sự tiếp tục kéo dài. Đây cũng là lúc nghe được những câu chuyện của doanh nghiệp từ ngôi sao đến lao đao dẹp tiệm trong thời gian kỷ lục.
Tháng 10: Trượt đà tỷ giá
Tháng 10 đánh dấu sự tăng mạnh trong tỷ giá USD/VND khi từ mốc 23.6k hồi đầu tháng 9 lên thẳng đỉnh 24.8k vào khoảng cuối tháng 10, tức khoảng 5% chỉ trong vòng tháng rưỡi. Tháng này cũng là tháng đánh dấu vụ bắt các lãnh đạo của VTP với quy mô ảnh hưởng lớn chưa từng có tiền lệ trong nhiều năm trở lại đây khi doanh nghiệp BĐS nắm quỹ đất cực lớn còn ngân hàng liên kết thì nằm trong top tài sản của cả hệ thống. Giai đoạn này chứng kiến vô vàn câu chuyện thương tâm trên mạng từ những người cao tuổi trót mua trái phiếu vì tưởng chẳng khác gì tiền gửi hay các vụ tử vong bí ẩn không lời giải…Manh nha sau đấy là những câu chuyện về áp lực trả nợ của cả những công ty BĐS kế sau, một vài bên đã có thông tin lên đại chúng…
Tháng 11: Gỡ khó thị trường
Ngày 17/11, Tổ công tác gỡ rối thị trường BĐS được thành lập với các thành viên tới từ các bộ phận khác nhau, có những vị trí rất bất ngờ nhưng với cùng nhiệm vụ chung là khai thông bế tắc trong quá trình thực hiện dự án bất động sản. Tháng này cũng chứng kiến việc công khai tái cấu trúc của tập đoàn BĐS lớn thứ 2 Việt Nam khiến những người trót bắt đáy BĐS chiết khấu của tập đoàn này cũng có 1 chút nao núng không hề nhẹ…những kiến nghị, những lá đơn kêu cứu cũng được đưa hết lên báo vào thời điểm cận cuối năm, khi mà thị trường đã có những tín hiệu cho thấy có lẽ cuối năm nay sẽ không còn sôi độn như những năm trước…
Tháng 12: Nới lỏng tín dụng
Ngày 5/12, SBV quyết định tăng chỉ tiêu tín dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng lên từ 1.5-2%. Động thái xảy ra khi gần hết năm trong tình trạng tiền không có (do tăng trưởng huy động thấp hơn quá nhiều so với tín dụng) có lẽ mang động thái tinh thần và chuẩn bị cho năm sau nhiều hơn thực tế. Với quá nhiều doanh nghiệp đang khát vốn và phải vay ngoài ở mức lãi suất cắt cổ thì có lẽ ngân hàng cũng sẽ ở cửa trên khi được chọn người cho vay…còn với người mua, lãi suất 13-15% có khi lại kèm thêm gói bảo hiểm sẽ không phải là một mức offer dễ dàng để họ sẵn sàng giao dịch ở thời điểm này, nhất là khi mọi thứ xung quanh vẫn còn quá tiêu cực…
Kết thúc 1 năm, chúng ta có gì? 1 GDP tăng trưởng ước đạt 8.02%, cao nhưng so với mức nền thấp năm ngoái với nguyên 1 quý chống dịch; 1 mức CPI ước đạt 3.15%, vẫn nhỏ hơn 4%, nhưng sẽ khó mà không tăng trong năm tới khi tác động bên ngoài vẫn còn đấy; và 1 mức tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 12.87%, thấp hơn cả mức chỉ tiêu 14% đầu năm dù có thời điểm tưởng đã bung tới nơi…
Ở giai đoạn này, không ai dám bảo thị trường BĐS đang tích cực.
Tuy nhiên, chúng ta sống ở hiện tại, nhưng nhìn về tương lai. Kỳ vọng tăng trưởng GDP của Việt Nam vẫn trong hàng top thế giới. Lạm phát sẽ có độ trễ, nhưng cũng phải tạo đỉnh năm sau. Và với định hướng nới tín dụng ngay cuối năm, chúng ta hy vọng vào một môi trường có access vào vốn dễ dàng hơn vào năm sau. Đương nhiên chính sách và bối cảnh chính trị là vô cùng quan trọng, và cũng vô cùng khó đoán, để có thể xét được điểm đảo chiều của thị trường sẽ diễn ra vào năm nào; nhưng với những phân tích quá khứ và các dự đoán của chuyên gia trong ngành, chúng ta vẫn có quyền hy vọng tín hiệu tích cực sẽ diễn ra vào ngay trong năm 2023.
Cùng hy vọng những điều tích cực nhất sẽ diễn ra trong năm tới.
Nguồn: Long B. Le/ Group Review Bất động sản
